Ипотека и банкротство: можно ли сохранить квартиру

Коротко

• Квартира в ипотеке не защищена правилом о единственном жилье (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ).
• Банк становится залоговым кредитором и вправе рассчитывать на продажу квартиры в деле о банкротстве.
• Сохранить квартиру иногда получается: через план реструктуризации, соглашение с банком или погашение долга с помощью третьих лиц.
• Созаёмщики и поручители от банкротства заёмщика не освобождаются.

Почему ипотечная квартира в зоне риска

Обычно единственное жильё защищено от продажи. Но в ст. 446 ГПК РФ прямо сказано, что защита не действует, если жильё является предметом ипотеки и на него можно обратить взыскание по законодательству об ипотеке.

В деле о банкротстве требования банка учитываются как обеспеченные залогом (ст. 213.10 закона № 127-ФЗ). Когда вводится реализация имущества, залоговая квартира попадает в конкурсную массу, а порядок её продажи определяется с участием банка (ст. 213.26). Из денег от продажи банк получает основную часть в приоритетном порядке (ст. 213.27). Остаток, если он есть, идёт на расходы процедуры и другим кредиторам, а то, что останется после всех расчётов, возвращается должнику.

Поэтому вопрос «заберут ли ипотечную квартиру» сводится к другому: что сделать, чтобы банк был согласен её не продавать.

Вариант первый: реструктуризация с ипотекой

Если у вас есть стабильный доход, можно предложить план реструктуризации долгов на срок до трёх лет (ст. 213.14). Условия для плана перечислены в п. 1 ст. 213.13: источник дохода, отсутствие судимости за экономические преступления, банкротства за последние пять лет и утверждённого плана за последние восемь лет.

В плане можно предусмотреть, что ипотека продолжает платиться, а остальные долги гасятся по графику. Сложность в том, что дохода должно хватать и на ипотеку, и на остальных кредиторов. Если хватает только на ипотеку, план обычно не получается.

Вариант второй: договориться с банком

На практике чаще работает другой путь. Должник продолжает платить ипотеку по графику, а банк соглашается не требовать продажи квартиры. Остальные долги проходят обычную процедуру банкротства.

Суды допускают такие договорённости, если залоговый кредитор согласен, а интересы остальных кредиторов не страдают. Логика простая: квартира почти полностью «принадлежит» банку как залог, и если банк получает свои платежи, продавать её никому не выгодно.

Что для этого нужно:

• ипотека обслуживается или просрочку можно быстро закрыть;
• есть источник денег на платежи: ваш доход или помощь родственников;
• банк готов подписать соглашение;
• стоимость квартиры заметно не превышает долг, иначе другие кредиторы будут настаивать на продаже ради остатка.

Последний пункт важен. Если квартира стоит намного больше долга по ипотеке, после продажи и расчёта с банком останутся деньги для других кредиторов. В такой ситуации они вправе возражать против сохранения квартиры, и суд будет это учитывать.

Платить при этом важно аккуратно и в срок. Платежи по такой договорённости обычно идут при участии финансового управляющего, ведь счетами в процедуре распоряжается он (п. 5 и 6 ст. 213.25).

Вариант третий: погасить долг перед банком

Иногда долг по ипотеке погашает третье лицо, например родственник. Гражданский кодекс разрешает исполнение обязательства третьим лицом (ст. 313 ГК РФ). После погашения залог прекращается, и квартира становится обычным имуществом.

Здесь есть нюансы. Если квартира после этого окажется единственным жильём, на неё распространится защита ст. 446 ГПК РФ. Если не единственным, её могут продать уже в интересах других кредиторов. Кроме того, порядок такого погашения внутри процедуры нужно согласовать с управляющим и судом. Поэтому перед таким шагом я всегда проверяю, как он повлияет на дело целиком.

Если квартиру всё-таки продают

Квартиру продают на торгах. Условия продажи предлагает залоговый кредитор, а проводит торги финансовый управляющий (п. 4 ст. 213.26).

После продажи возможны два исхода. Если вырученных денег хватило на долг перед банком, оставшаяся сумма идёт на расходы процедуры и другим кредиторам. Если не хватило, непогашенная часть долга перед банком становится обычным требованием в реестре. При освобождении от обязательств по итогам процедуры этот остаток тоже списывается, если суд не откажет в освобождении по п. 4 ст. 213.28.

Пока идут торги и квартира не передана покупателю, жить в ней можно. Порядок освобождения квартиры после продажи определяется в деле.

Созаёмщики и поручители

Это частая причина, по которой человек передумывает подавать на банкротство. Если по ипотеке есть созаёмщик (чаще всего супруг) или поручитель, банкротство основного заёмщика их не освобождает. Банк вправе потребовать с них весь долг.

Поэтому до подачи я смотрю на всю семью целиком: кто ещё отвечает по кредиту, какое у них имущество и доход, нужно ли им тоже думать о процедуре или договорённости с банком.

Совместная собственность супругов

Квартира, купленная в браке, обычно общая. Если в банкротство подаёт один супруг, общую квартиру в залоге могут продать целиком, а второму супругу выплатят его часть денег, оставшуюся после расчётов с банком (п. 7 ст. 213.26). Если оба супруга созаёмщики, долг перед банком сохраняется у второго в полном объёме.

Что делать, если ипотека пока платится

Если вы ещё платите ипотеку, но остальные долги уже не тянете, это лучший момент для консультации. Пока просрочки по ипотеке нет, договориться с банком проще. Не стоит перестать платить ипотеку ради других кредиторов или наоборот. Каждый такой шаг может повлиять на будущее дело.

Какие документы нужны для оценки

Чтобы понять, можно ли сохранить квартиру, мне нужны:

• кредитный договор и договор ипотеки или закладная;
• актуальный график платежей и справка банка об остатке долга и просрочке;
• выписка из ЕГРН на квартиру;
• примерная рыночная стоимость квартиры, например по объявлениям в вашем доме;
• сведения о доходе: вашем и тех, кто готов помогать с платежами;
• список остальных долгов.

По этим данным видно главное: насколько стоимость квартиры превышает долг перед банком и хватит ли денег на ежемесячные платежи. От этого зависит, согласится ли банк и будут ли возражать другие кредиторы.

С чего начать

Приходите на бесплатную консультацию с ипотечным договором, графиком платежей и списком остальных долгов. Я оценю, какой из вариантов реален в вашей ситуации, и честно скажу, если риск потерять квартиру высокий. Дальше вы решите сами, что делать.

Частые вопросы

Если квартиру продадут, а денег не хватит на ипотеку, остаток спишут?

Остаток долга перед банком включается в реестр как обычное требование. Если суд освобождает от обязательств, освобождение касается и этого остатка, кроме случаев, когда в освобождении отказывают по ст. 213.28 закона № 127-ФЗ.

Что будет с созаёмщиком по ипотеке?

Банкротство одного заёмщика не освобождает созаёмщика или поручителя. Банк сможет требовать долг с них в полном объёме, поэтому их положение я разбираю отдельно ещё до подачи.

Можно ли не включать ипотеку в банкротство?

Нет. В заявлении указываются все кредиторы, и скрыть один долг нельзя. Сохранить квартиру можно только законными способами внутри процедуры, например по соглашению с банком.

Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию. Правовая оценка возможна после изучения документов. Решение по судебному банкротству принимает суд.