Что будет с единственным жильём при банкротстве

Коротко

• По общему правилу единственное пригодное для жизни жильё должника и его семьи не продают (абзац 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ).
• Исключение: жильё в ипотеке, на которое можно обратить взыскание по закону об ипотеке.
• Очень большое или дорогое жильё суд может заменить на скромное, это следует из постановления Конституционного суда № 15-П от 26.04.2021.
• Если есть второе жильё, защищено только одно.

Что говорит закон

В деле о банкротстве гражданина в конкурсную массу входит всё его имущество, кроме того, что исключено по закону (п. 3 ст. 213.25 закона № 127-ФЗ). Перечень такого имущества даёт ст. 446 ГПК РФ.

Первым пунктом в ней идёт жилое помещение или его часть, если для должника и членов его семьи, которые живут вместе с ним, это единственное помещение, пригодное для постоянного проживания. Защита не действует, если помещение в ипотеке и на него можно обратить взыскание по законодательству об ипотеке.

Там же защищён земельный участок, на котором стоит такое жильё, если участок не в залоге.

Это правило называют исполнительским иммунитетом. Оно применяется и в исполнительном производстве, и в банкротстве.

Что значит «единственное»

Суд смотрит на имущество, которое принадлежит должнику на праве собственности. Регистрация по месту жительства сама по себе вопрос не решает. Если вы прописаны у родственников, но у вас в собственности одна квартира, именно она будет единственной.

Учитывается всё жильё, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, доля в праве на жилое помещение. Дача или садовый дом обычно оцениваются по тому, можно ли в них жить круглый год и признаны ли они жилыми.

Если в собственности два жилых объекта, один из них входит в конкурсную массу. Какой оставить, решается в деле. Суды обычно учитывают, где семья фактически живёт и какой вариант справедлив по отношению к кредиторам.

Ипотечная квартира

Когда квартира в залоге у банка, защита ст. 446 ГПК РФ к ней не применяется. Банк как залоговый кредитор вправе рассчитывать на продажу квартиры в деле о банкротстве (ст. 213.26 закона № 127-ФЗ).

Это не значит, что квартиру обязательно потеряют. Есть варианты договориться с банком и продолжать платить. Подробно я разбираю их в отдельной статье про ипотеку.

Важно, что речь именно о залоге. Если квартира куплена в ипотеку, но кредит полностью погашен и обременение снято, она защищена как обычное единственное жильё.

Большая или дорогая квартира

Долго считалось, что единственное жильё защищено всегда, сколько бы оно ни стоило. В 2021 году Конституционный суд в постановлении № 15-П указал, что иммунитет можно ограничить, если жильё явно превышает разумные потребности должника и семьи.

Механика в общих чертах такая. Кредиторы или управляющий предлагают продать дорогое жильё и купить должнику другое, скромное, в том же поселении. Деньги, которые останутся после покупки замещающего жилья, идут кредиторам. Похожий подход описан в п. 3 постановления Пленума ВС № 48 от 25.12.2018.

Чётких цифр площади или стоимости, после которых жильё считается «роскошным», в законе на момент публикации нет. Суды решают это по обстоятельствам: сколько человек живёт в семье, какова площадь, есть ли реальная выгода для кредиторов после всех расходов на продажу и покупку. Если выигрыш для кредиторов небольшой, замену обычно не проводят.

Для обычной квартиры или дома среднего размера этот риск невысок. Но если жильё большое и дорогое, я учитываю его в оценке перед подачей.

Доли и совместная собственность

Если вам принадлежит доля в квартире и это ваше единственное жильё, доля тоже защищена.

С совместным имуществом супругов сложнее. Квартира, купленная в браке, считается общей, даже если оформлена на одного из супругов. Если она не единственное жильё или находится в ипотеке, её могут продать целиком, а супругу выплатят его часть денег (п. 7 ст. 213.26). Если квартира единственная для семьи и не в залоге, действует обычная защита.

Доли детей в квартире, купленной с материнским капиталом, принадлежат детям. В конкурсную массу родителя они не входят.

Когда защита может не сработать

Суды обращают внимание на поведение должника. Если незадолго до банкротства человек продал или подарил другое жильё и тем самым сделал оставшееся «единственным», управляющий может оспорить такую сделку. Тогда отчуждённое имущество вернут в конкурсную массу.

Похожая ситуация с переоформлением квартиры на родственников. Такие сделки за последние три года до подачи заявления управляющий проверяет в первую очередь (ст. 61.2 закона № 127-ФЗ). Об этом у меня есть отдельная статья.

Что ещё защищено вместе с жильём

Кроме жилья, по ст. 446 ГПК РФ в конкурсную массу обычно не входят:

• предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования, кроме драгоценностей и предметов роскоши;
• имущество, нужное для профессиональных занятий, в пределах установленной стоимости;
• транспорт и другие средства, необходимые человеку в связи с инвалидностью;
• деньги в размере прожиточного минимума на должника и иждивенцев.

Кроме того, суд может исключить из конкурсной массы и другое имущество небольшой стоимости по ходатайству (п. 2 ст. 213.25 закона № 127-ФЗ).

Как я оцениваю риск перед подачей

На консультации я прошу выписки из Росреестра по вам и, если вы в браке, по супругу. Смотрю, какое жильё есть, в залоге ли оно, какие сделки с недвижимостью были за последние три года. По этим данным можно заранее понять, есть ли риск для жилья, и решить, идти в банкротство или выбрать другой путь.

Если риск для жилья есть

Когда по документам видно, что жильё может попасть в конкурсную массу, это ещё не повод сразу отказываться от банкротства. Варианты зависят от причины риска. С ипотечной квартирой иногда удаётся договориться с банком. Если речь о второй квартире, можно заранее решить, какое жильё будет защищено, и подготовить доводы. Если управляющий может оспорить старую сделку, я оцениваю, насколько она уязвима и что будет с имуществом в худшем случае.

Иногда честный вывод другой: банкротство сейчас приведёт к потере жилья, а альтернатива в виде договорённости с кредиторами обойдётся дешевле. Об этом я тоже говорю прямо.

С чего начать

Если боитесь потерять жильё, приходите на бесплатную консультацию до того, как предпринимать что-то с имуществом. Я посмотрю документы и скажу, как закон применяется в вашем случае. Это ни к чему вас не обязывает.

Частые вопросы

Если я прописан у родителей, а квартира на мне одна, её заберут?

Регистрация сама по себе не решает вопрос. Суд смотрит, есть ли у вас и членов семьи другое жильё, пригодное для постоянного проживания, в собственности. Если квартира единственная и не в ипотеке, она, как правило, защищена.

У меня две квартиры. Какую оставят?

Защита распространяется только на одно жильё. Какое именно, определяется в деле с учётом того, где вы и семья фактически живёте, и интересов кредиторов. Вторую квартиру включат в конкурсную массу.

Защищён ли земельный участок под домом?

Да, если на нём стоит единственное жильё и участок не в ипотеке, на него тоже распространяется защита по ст. 446 ГПК РФ. Участки, не связанные с единственным жильём, в конкурсную массу входят.

Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию. Правовая оценка возможна после изучения документов. Решение по судебному банкротству принимает суд.